Vi sono numerose situazioni in cui è possibile iniziare subito lavori in casa senza dover presentare permessi o pratiche al Comune. Tuttavia, è fondamentale distinguere tra interventi di edilizia libera, cioè quelli realizzabili senza autorizzazione, e lavori che invece comportano obblighi amministrativi o autorizzativi. La normativa attuale, aggiornata anche con il Decreto Salva Casa entrato in vigore nel 2024, ha ulteriormente ampliato la lista delle opere consentite senza pratiche burocratiche, semplificando la vita a chi intende intervenire sul proprio immobile senza incorrere in sanzioni.
Quando puoi iniziare subito: la disciplina dell’edilizia libera
Con il termine edilizia libera si fa riferimento a tutti quei lavori che, per la loro natura e limitato impatto sui volumi, sulle destinazioni e sulle strutture portanti degli edifici, possono essere eseguiti senza autorizzazioni, CILA, SCIA o permesso di costruire. Il principio è che si tratta di interventi ritenuti di manutenzione ordinaria, cioè opere che non alterano i parametri urbanistici, né incidono sulla sicurezza statica dell’edificio.
L’elenco di questi interventi si trova aggiornato nell’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia. Gli esempi più comuni riguardano:
- Tinteggiatura delle pareti interne ed esterne.
- Sostituzione di pavimenti o rivestimenti interni senza alterazione della struttura.
- Riparazione o sostituzione dei sanitari e rifacimento/integrazione degli impianti idraulici senza modifiche sostanziali.
- Sostituzione di infissi esterni e porte interne senza variazione della forma, colori e materiali originali.
- Installazione di zanzariere, tende da sole, dispositivi anti-intrusione.
- Opere di ripristino di intonaci, sia interni sia esterni.
- Manutenzione/adeguamento degli impianti tecnologici dell’abitazione.
- Costruzione di arredi mobili nella pertinenza dell’edificio (ad esempio aree ludiche private, gazebo smontabili, piccoli depositi).
Tali lavori possono essere realizzati immediatamente dal proprietario, senza la presentazione di pratiche edilizie o comunicazioni all’ente comunale di riferimento, salvo il rispetto delle regole base di sicurezza e delle normative locali.
Lavori in casa: dove serve la pratica?
Esistono però casi in cui non è possibile agire senza pratiche. Si tratta degli interventi di manutenzione straordinaria, in cui la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) diventano obbligatorie per legge. Per esempio:
- Modifiche interne che comportano spostamenti di tramezzi o muri divisori per redistribuire gli spazi.
- Muratura di porte o finestre, oppure apertura di nuovi varchi.
- Installazione di canna fumaria o rifacimento di scarichi fognari.
- Interventi sulle parti strutturali dell’edificio, come travi o pilastri, o variazioni ai prospetti (ad esempio la modifica della facciata).
In presenza di queste attività la CILA, che va presentata da un tecnico abilitato tramite lo sportello edilizia telematica del Comune, è la pratica tipicamente richiesta. Alcuni interventi, se non autorizzati, possono essere comunque “sanati” a posteriori, ma con il rischio di incorrere in una sanzione amministrativa.
La normativa aggiornata e il ruolo del tecnico
Recentemente il legislatore ha ampliato il quadro dell’edilizia libera, semplificando la procedura per diversi lavori e confermando una linea guida: gli interventi di manutenzione ordinaria non necessitano di permessi, ma è fondamentale verificare se la singola opera ricade in questa categoria oppure rientra nell’ambito straordinario ed è soggetta a comunicazione.
Per evitare errori o sorprese spiacevoli, si consiglia sempre la consulenza di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Ci sono infatti normative locali, piani regolatori comunali o vincoli paesaggistici e storici che possono prescrivere regole aggiuntive rispetto a quelle nazionali. Ad esempio, in centro storico o su immobili sottoposti a vincoli si aprono casistiche particolari in cui le autorizzazioni possono essere richieste anche per interventi minimi.
Inoltre, particolare attenzione va prestata alla sicurezza: resta sempre obbligatorio rispettare le normative vigenti per quanto riguarda impiantistica elettrica, idraulica e la sicurezza sui cantieri anche per i lavori consentiti in edilizia libera.
Rischi e sanzioni: cosa succede se si inizia senza permessi dove servono
Nel caso si dia avvio a lavori che richiedono un’autorizzazione senza prima aver presentato la giusta pratica, si incorre generalmente in una multa amministrativa, la cui entità può variare a seconda del Comune (ad esempio, a Roma ammonta attualmente a circa mille euro). La sanatoria dei lavori consiste proprio nella possibilità di regolarizzare ex post l’intervento mediante il pagamento della sanzione e la presentazione della pratica edilizia. Tuttavia, ciò è generalmente possibile solo se l’opera realizzata rispetta le norme urbanistiche, edilizie e di sicurezza; in caso contrario potrebbe scattare l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi.
È importante sapere che le opere non regolarizzate possono generare problemi anche in fase di vendita dell’immobile, comportando la necessità di una sanatoria per la conformità catastale e urbanistica. Inoltre, le modifiche realizzate senza autorizzazione potrebbero non essere coperte dalle assicurazioni in caso di danni a persone o cose.
Differenze tra edilizia libera e edilizia soggetta a permesso
Per una visione sintetica, ecco alcune differenze chiave:
- Edilizia libera: comprende tinteggiatura, riparazione di finiture interne, sostituzione di sanitari, modifiche minime di impianti, installazione di dispositivi non fissi (come zanzariere o tende), piccoli arredi esterni rimovibili.
- Edilizia soggetta a permessi: ogni intervento che modifica parti strutturali, redistribuisce gli spazi con muri, altera i prospetti o le volumetrie, impianti complessi o nuove realizzazioni permanenti nelle pertinenze.
Quando si interviene senza essere certi della categoria dell’opera, per evitare di commettere illeciti è essenziale chiedere sempre il parere di un esperto, anche prima di iniziare attività apparentemente banali. Le semplificazioni normative hanno reso più facile muoversi, ma i rischi di errore permangono, soprattutto in presenza di edifici vincolati o regolamenti comunali più restrittivi rispetto alla norma statale.
