La pulizia degli spazi comuni condominiali, in particolare delle scale, non è semplicemente una questione di organizzazione interna: la normativa italiana impone regole precise su chi può svolgere tali attività e con quali modalità. Non è quindi possibile affidare le pulizie condominiali a chiunque, né deliberare soluzioni che non rispettino le disposizioni di legge. La disciplina che regola la materia è articolata attorno al Codice Civile e alla legge 82/1994, a tutela della sicurezza, dell’ordine e dei diritti dei condomini.
Normativa di riferimento e obblighi di legge
Il Codice Civile stabilisce la proprietà comune delle scale, degli androni e degli altri spazi condivisi all’interno dell’edificio, affidando ai condomini il dovere di provvedere alla loro igiene e manutenzione. In particolare l’articolo 1117 precisa che questi spazi appartengono a tutti i titolari di unità immobiliari e che la loro pulizia è una responsabilità collettiva, da gestire nell’interesse di tutti.
Tuttavia, non basta trovare una soluzione condivisa: la legge impone di affidarsi a ditte specializzate che possiedano determinati requisiti professionali e siano iscritte alla Camera di Commercio, come previsto dalla legge 82/1994. Ciò significa che non è legale incaricare persone prive di abilitazione, né i singoli condomini, né terzi improvvisati per la pulizia delle scale e degli altri spazi comuni. Le imprese di pulizia devono rispondere a precisi standard di competenza e sicurezza, dotarsi di polizza assicurativa per i danni a terzi e tutelare sia i lavoratori sia gli abitanti dello stabile durante lo svolgimento delle attività .
Divieto di rotazione e obbligo di professionisti abilitati
Spesso nei condomini di piccole dimensioni resiste la consuetudine di organizzare le pulizie delle scale “a turno”, tra i vari residenti. Tuttavia, le sentenze della Suprema Corte di Cassazione hanno ribadito con chiarezza che l’assemblea condominiale non ha il potere di imporre a ciascun condomino il dovere di svolgere direttamente le pulizie, né di delegare l’incarico a chi non soddisfa i requisiti di legge. Qualunque delibera che cerchi di vincolare i partecipanti a questa pratica è radicalmente nulla, ossia priva di effetti giuridici e passibile di impugnazione .
La ragione di questa rigidità risiede nell’esigenza di evitare conflitti, tutelare la dignità e i diritti dei singoli, e soprattutto salvaguardare la sicurezza. Per legge, infatti, le attività di pulizia, anche se apparentemente semplici, comportano rischi e responsabilità tali da richiedere una copertura assicurativa specifica e l’applicazione delle prerogative proprie delle imprese iscritte.
In concreto, quindi, non può essere deliberato in assemblea di affidare la pulizia degli spazi comuni a turno tra condomini. Né è consentito assegnare la mansione tramite appalto a soggetti privi dei requisiti previsti dalla legge, siano essi condomini, parenti, amici o occasionali. L’unica strada percorribile resta l’affidamento a una impresa di pulizie abilitata ed iscritta agli appositi albi.
Ripartizione delle spese e regole di gestione
Le spese relative alla pulizia condominiale devono essere ripartite secondo criteri oggettivi ed equi. La normativa, in particolare l’articolo 1123 del Codice Civile, stabilisce che la suddivisione dei costi avvenga in proporzione al valore millesimale o, in certi casi, sulla base del piano dell’immobile. In genere, i condomini posti ai piani superiori sono chiamati a versare una quota maggiore, poiché beneficiano di un utilizzo più intenso delle scale e degli spazi comuni.
Il ruolo centrale nell’organizzazione delle pulizie e nella distribuzione delle spese è ricoperto dall’amministratore di condominio. Egli ha il compito di supervisionare il rispetto della normativa, predisporre i contratti con le imprese abilitate e risolvere gli eventuali problemi che sorgano tra i condomini. In caso di inadempienza da parte di uno o più residenti (ad esempio mancato pagamento delle quote), l’amministratore può intervenire in assemblea per discutere la questione o avviare azioni formali di recupero crediti .
Regolamento interno condominiale e tutela della sicurezza
Oltre alle leggi generali, molti condomini si dotano di un regolamento interno, condiviso e approvato in assemblea, che dettaglia le modalità di esecuzione e programmazione delle pulizie, la frequenza degli interventi e le caratteristiche delle aziende a cui rivolgersi. È importante sottolineare che il regolamento non può in alcun modo derogare alle norme di legge: ogni clausola che preveda la rotazione tra residenti o l’affidamento delle mansioni a chi non possiede i necessari requisiti è priva di effetti o, peggio, causa di responsabilità.
Le imprese qualificate, oltre all’iscrizione in Camera di Commercio, devono osservare la normativa sulla sicurezza sul lavoro e dotarsi di coperture assicurative specifiche, che proteggono sia gli operatori sia il condominio in caso di danni involontari durante le operazioni. Questa tutela diventa particolarmente rilevante in caso di infortuni, incidenti o contestazioni.
L’affidamento diretto a un condòmino o a una persona non qualificata implica rischi non solo per la salute e la sicurezza, ma anche di natura legale. In caso di infortunio di un residente impegnato nelle pulizie “a turno”, l’intero condominio potrebbe essere chiamato a rispondere in sede civile o penale. Ugualmente, senza una copertura assicurativa adeguata, le conseguenze economiche potrebbero essere gravose.
- Affidamento delle pulizie solo a professionisti abilitati: la legge stabilisce che ogni intervento debba essere eseguito da imprese iscritte ai registri specifici.
- Nullità delle delibere assembleari che prevedano la rotazione tra condomini: tali decisioni sono annullabili, e chi le approva si espone a contestazioni.
- Responsabilità dell’amministratore: deve vigilare sulla regolarità dell’appalto, gestire i rapporti con l’impresa e assicurarsi che tutti i condomini contribuiscano secondo la normativa.
- Tutela della sicurezza: le imprese devono possedere una polizza assicurativa che copra eventuali danni o infortuni causati durante le attività.
La disciplina delle pulizie condominiali rappresenta un esempio di come la normativa italiana si preoccupi di garantire ordine, sicurezza e legalità negli spazi condivisi. L’affidamento del servizio a professionisti riconosciuti e l’impossibilità di delegare in proprio ai residenti evidenziano la volontà di tutelare la salute e i diritti individuali, oltre che la regolarità formale della gestione. La consapevolezza di queste regole è essenziale per evitare problemi legali, conflitti tra condomini e rischi economici che possono emergere in caso di superficialità o mancata conoscenza della normativa vigente.
Per chi desidera approfondire, è utile conoscere i dettagli della normativa sulle imprese di pulizie, il ruolo centrale dell’amministratore e le sentenze più recenti in materia condominiale, che permettono di gestire le problematiche in modo consapevole e informato.
